Location saisonnière touristique : Nature civile ou commerciale ? 

La question de savoir si la location saisonnière touristique constitue une activité civile ou commerciale est essentielle pour les copropriétés. La réponse a des implications directes sur la possibilité d’exercer cette activité dans certains immeubles. Une récente décision de la Cour de cassation, rendue le 25 janvier 2024, clarifie cette question en confirmant la nature civile de la location saisonnière, sauf en présence de services para-hôteliers. 

Contexte de la Délibération 

Le 25 janvier 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt sur la nature de l’activité de location touristique saisonnière. Dans cette affaire, un copropriétaire cherchait à faire cesser une activité de location touristique dans son immeuble, arguant qu’elle violait une clause du règlement de copropriété interdisant les activités commerciales. 

La cour d’appel avait conclu que cette activité, menée sans prestations de services accessoires significatives, ne pouvait être qualifiée de commerciale. Cette décision confirme une tendance récente de la jurisprudence, soulignant que l’absence de services para-hôteliers est cruciale pour déterminer la nature civile de l’activité. 

Importance de la distinction entre activité civile et commerciale 

La distinction entre activité civile et commerciale est primordiale pour les copropriétés. En effet, si une activité est qualifiée de commerciale, elle peut être interdite dans des immeubles destinés exclusivement à l’habitation. En revanche, une activité civile peut se dérouler sans restriction, à moins que des clauses spécifiques ne soient présentes dans le règlement de copropriété. 

Dans l’affaire en question, la cour d’appel a jugé que, faute de services para-hôteliers, l’activité de location restait civile. La Cour de cassation a validé cette décision, constituant une étape significative dans la clarification de la jurisprudence. 

La nature de l’activité de location saisonnière a des implications majeures pour les copropriétés, particulièrement en ce qui concerne les règlements de copropriété. Les copropriétaires et les gestionnaires doivent prêter une attention particulière à la rédaction des règlements pour éviter des litiges. La liberté d’affectation et d’usage des lots est un principe fondamental en copropriété, mais il peut être limité par des clauses spécifiques conformes à la destination de l’immeuble. 

Les critères de la para-hôtellerie 

Pour qu’une activité soit qualifiée de para-hôtelière et donc de commerciale, elle doit inclure au moins trois des quatre services définis par l’article 261 D du Code général des impôts :  

• Le service de petit-déjeuner  
• Le nettoyage régulier des locaux 
• La fourniture de linge de maison  
• La réception des clients, même si elle n’est pas personnalisée. 

Dans ce cas, la société gérant les lots n’offrait pas ces services de manière significative. Par conséquent, l’activité de location ne pouvait être considérée comme commerciale. L’absence de ces services signifie que l’activité reste de nature civile, ce qui permet à cette activité de se dérouler sans restriction dans les immeubles dont le règlement de copropriété n’interdit que les activités commerciales. 

Implications pour les copropriétés 

La distinction entre activité civile et commerciale est cruciale pour les copropriétaires. Si l’activité est considérée comme commerciale, elle peut être interdite dans les immeubles à usage exclusivement résidentiel. Cependant, une activité de nature civile peut continuer sans restriction, sauf si le règlement de copropriété impose des limitations spécifiques. 

Les copropriétaires et les gestionnaires doivent être vigilants quant à la rédaction des règlements de copropriété pour éviter les conflits. La liberté d’affectation et d’usage des lots en copropriété est un principe fondamental, mais il peut être restreint par des clauses spécifiques en accord avec la destination de l’immeuble. 

Jurisprudence et évolution 

La jurisprudence a évolué au fil des années concernant la nature des activités de location saisonnière. Dans le passé, la Cour de cassation a parfois considéré que la location meublée touristique pouvait être interdite en se basant sur des clauses analogues à celles interdisant la location de chambres garnies. 

Cependant, une approche plus nuancée a émergé, distinguant les activités civiles des activités commerciales en fonction de la présence de services accessoires. Des décisions de 2018 et 2020 ont confirmé que l’activité de location touristique de courte durée pouvait être commerciale si elle incluait des services para-hôteliers. 

La récente décision de 2024 s’inscrit dans cette ligne jurisprudentielle, renforçant la nécessité d’une distinction claire basée sur la présence ou l’absence de services accessoires. 

Recours possibles pour les copropriétaires 

Face à la difficulté de réguler l’activité de location saisonnière par l’application stricte des règlements de copropriété, les copropriétaires peuvent envisager d’autres recours. Par exemple, ils peuvent se référer aux clauses restrictives de jouissance des parties privatives ou utiliser les réglementations d’urbanisme pour faire respecter la destination des lots. 

Ils peuvent également engager des actions pour faire cesser des troubles de jouissance lorsqu’ils existent, en se basant sur les clauses du règlement de copropriété ou, à défaut, sur le trouble anormal de voisinage. 

Fin de l’Ambiguïté 

L’ambiguïté semble maintenant dissipée : lorsque l’activité de location saisonnière ne s’accompagne d’aucun service annexe ou seulement de services mineurs, elle n’est pas considérée comme commerciale. Cette clarification est cruciale pour les copropriétaires, car elle permet de distinguer clairement les activités civiles des activités commerciales, en se basant sur la présence ou l’absence de services para-hôteliers. 

Conclusion : 

Pour éviter des litiges et garantir une coexistence harmonieuse dans les copropriétés, il est crucial de rédiger clairement les règlements de copropriété. Les clauses concernant la destination de l’immeuble, ainsi que celles liées à l’utilisation des parties privatives et communes, doivent être spécifiées avec précision. Cette approche permet de légitimement restreindre, lorsque c’est nécessaire, l’activité de location saisonnière touristique et de maintenir l’équilibre entre les droits des copropriétaires. 

En résumé, la décision de la Cour de cassation du 25 janvier 2024 apporte une clarification bienvenue en confirmant que la location saisonnière touristique sans services para hôteliers est une activité civile. Cette distinction est essentielle pour les copropriétaires et les gestionnaires d’immeubles, car elle influence directement la possibilité de mener cette activité dans des immeubles résidentiels.